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L'immobilier en 2016 : Des signaux de reprise dans une France à plusieurs vitesses


Crédit photo : www.fnaim.fr

L’année 2016 a vu se confirmer la reprise amorcée l’année précédente. Dans tous les secteurs, l’activité est à la hausse, dans un contexte de bon augure pour l’évolution dans les prochains mois. L’année 2017 s’annonce donc sous des auspices favorables, au moins pour ce qui concerne le premier semestre.

Transactions : Un regain d’activités

Le nombre de transactions dans l’existant a continué à progresser, pour atteindre 844.000 sur douze mois fin novembre et probablement frôler 850.000 sur l’ensemble de l’année 2016. Le volume des ventes est en hausse de 5,2 % sur un an. Les prix ont continué à légèrement progresser, de 1,5%. Faut-il, pour autant, s’attendre à la poursuite de la progression ?

Selon Jean-François Buet, Président de la FNAIM : « Il faut rester prudent car la remontée du niveau des transactions a été nourrie, pour partie, par le rattrapage consécutif à l’attentisme qui avait prévalu les années précédentes. La stabilisation des prix a ainsi permis à des projets qui avaient été différés de se réaliser. Cette phase de rattrapage semble s’achever, comme le montre le ralentissement de la progression au second semestre 2016. En outre, l’effet bénéfique de l’assouplissement des conditions d’éligibilité au PTZ pour l’acquisition de logements anciens avec travaux ne jouera plus en 2017 ».

La hausse de l’activité touche également tous les segments du marché des logements neufs : les ventes des promoteurs, portées notamment par la demande des investisseurs, progressent fortement (+17%). Dans le neuf, les mises en chantier ont bondi de 11% (380.000 en fin d’année), les ventes en VEFA de 17,4%, et les ventes de maisons individuelles de 18,3%.

Cette bonne tenue s’explique en grande partie par les conditions de financement grandement favorables aux ménages. Les taux déjà bas ont continué de baisser en perdant encore 78 points de base sur un an. Ils se sont situés en moyenne à 1,55 %. Le pouvoir d’achat des emprunteurs s’est amélioré, au point de permettre, pour un même budget, d’acquérir 5 mètres carrés supplémentaires en moyenne. Dans ces conditions, il n’est pas étonnant que le moral des ménages soit en légère amélioration.

Locatifs : des marchés fluides

La détente des marchés locatifs se confirme. Les loyers de relocation évoluent à un rythme à peine supérieur au taux d’inflation (0,7% contre 0,6%), l’indice de référence des loyers est pratiquement stable (0,2% sur un an) et rien n’indique que cette tendance à la stabilité doive s’interrompre en 2017.

« Cette détente s’observe sur la plupart des marchés locatifs. Dans cette situation, les projets de mise œuvre du plafonnement permis par la loi ALUR, heureusement peu nombreux, paraissent incongrus. La stabilité des loyers traduit le fait que l’offre s’est adaptée, quantitativement et qualitativement, à l’évolution de la demande : il faut sans doute y voir les conséquences bénéfiques des incitations fiscales à l’investissement locatif. Cela ne signifie pas pour autant que tous les logements se louent facilement. Certains biens ont en effet du mal à trouver preneur, notamment dans le centre de certaines villes moyennes », analyse Jean-François Buet.

Des marchés à plusieurs vitesses

Ces tendances générales doivent être modulées selon les territoires. Si l’activité progresse sur la majeure partie de la France, certaines zones font exception : il s’agit pour l’essentiel de départements ruraux. La France est plus que jamais disparate, entre départements et entre métropoles régionales.

La hiérarchie se creuse : le prix du mètre carré est ainsi près de dix fois plus élevé à Paris qu’à Saint-Etienne. Ainsi la progression moyenne de 5,2 % du nombre de ventes ne reflète pas la chute de 3,6% constatée en Lozère, pas plus que le pic de 13,3% enregistré en Haute Corse.

De même, il n’y a rien de commun entre les dix départements les plus actifs et les dix autres qui ferment la marche. Les premiers totalisent 27,6 % du volume des ventes, quand les derniers en représentent difficilement 2,2 %.

Ce constat vaut également pour les métropoles. Les prix font le grand écart entre Paris (8.665 € le mètre carré) et Limoges (1.301 € le mètre carré). Mais les évolutions moyennes peuvent être trompeuses. Ainsi quand les prix montent de plus de 3% à Nîmes, ils ne dépassent pas 2.059 € le mètre carré. Alors que s’ils chutent dans les mêmes proportions à Ajaccio, ils se situent encore à 3.040 €. Les rendements locatifs sont également contrastés, entre 7,2% à Rouen et 4,7% à Bordeaux.

« Pour l’année 2017, le niveau des transactions devrait au moins se maintenir ; dans le neuf, l’activité devrait, dans les différents secteurs, poursuivre sa progression, à un rythme toutefois moins soutenu qu’en 2016. Les prix devraient subir une légère hausse entre +2 et +5%. La suite est plus incertaine du fait de l’élection présidentielle, qui pourrait susciter une certaine prudence dans l’attente des décisions du nouveau gouvernement, notamment en matière fiscale », conclut Jean-François Buet.

Source : www.mon-immeuble.com

Baromètre LPI-SeLoger : Une fin d’année remarquable », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Les prix de l’ancien toujours à la hausse

Habituellement, les prix des logements anciens reculent vers la fin de l’automne. Et les mois d’hiver font coincider cette baisse avec un repli d’activité qui ne prend fin qu’au printemps. Mais cette année, la demande reste soutenue, faisant preuve d’une vitalité inhabituelle, encouragée par des taux de crédit qui ont encore reculé.

Le retournement de conjoncture constaté dès l’été 2014 produit toutes ses conséquences sur la dynamique des prix. En novembre, les prix affichés par les vendeurs sont en augmentation, au rythme annuel de 2,1% ‘1,5% pour les appartements et 3,1% pour les maisons) : les vendeurs ne semblent guère enclins à plus de modération dans leurs propositions de prix.

Et alors que les prix signés se replient presque toujours dès octobre, cette année ils continuent de progresser, portés par le regain d’activité observé dès septembre : +0,7% en novembre sur 3 mois pour l’ensemble du marché (+0,6% pour les appartements et +0,9% pour les maisons), contre -0,8% il y a un an à la même époque.

Aussi le rythme d’évolution des prix signés d’élève encore : +2,7% en novembre pour l’ensemble du marché (+2,2% pour les appartements et +3,5% pour les maisons). Les prix signés s’établissent à 4,6% au dessus de leur niveau de novembre 2015 (4,3% pour les appartements et 5,1% pour les maisons).

Nouvelle hausse des prix du neuf

Après les hausses rapides constatées au printemps et au début de l’été, les prix des logements neufs ont de nouveau progressé en novembre, au même rythme que durant les derniers mois : avec +1,2% au cours des 3 derniers mois (+1,3% pour les appartements et +0,8% pour les maisons). Les prix se situent ainsi à 2,7% au dessus de leur niveau d’il y a un an (+2,4% pour les appartements et +4,2% pour les maisons).

Sur un an, la hausse des prix est forte : +2,4% dans l’ensemble (+2,2% pour les appartements et +3,4% pour les maisons).


Hausse générale des prix dans les grandes villes

Avec l’accélération de la hausse constatée depuis l’été, les prix signés augmentent sur un an dans près de 90% des villes de plus de 100 000 habitants. La hausse est très rapide (au moins 5%) sur Bordeaux, Nantes ou Nice par exemple, mais aussi sur Le Mans, Limoges ou Mulhouse. Sur Paris et sur Lyon, la hausse accélère encore : avec +4,4% sur Lyon et +3,4% sur Paris. Les prix progressent maintenant dans tous les arrondissements parisiens et dans 7 des 9 arrondissements lyonnais.

Et sur Marseille, la hausse des prix se renforce (+2,3% sur un an) et se diffuse progressivement à l’ensemble du marché.

Dans les villes où la demande avait longtemps hésité la hausse des prix se renforce et s’installe autour de 4% comme sur Angers, Brest ou Clermont-Ferrand.
En revanche, la baisse des prix se poursuit à un rythme soutenu (au moins 3% sur un an) sur Amiens, Le Havre, Perpignan ou Saint-Etienne.

Des marges de négociation au plus bas

En novembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3,6% : 3,4% pour les appartements et 3,9% pour les maisons.

Même si les vendeurs font rarement preuve de modération dans leurs propositions, l’augmentation rapide des prix signés facilite la compression des marges : la demande hésite à trop négocier, u risque de perdre le produit convoité.

Le recul des marges amorcé dès le début de l’été se poursuit : elles sont maintenues inférieures de 25% à leur moyenne de longue période pour les appartements et de 20% pour les maisons.

Dans plusieurs régions, la pression de la demande est d’ailleurs telle que les marges de négociation ont presque disparu : par exemple, en Alsace ou dans le Centre pour les maisons et en Aquitaine ou en Basse Normandie pour les appartements.

Une fin d’année remarquable

La mauvaise parenthèse des mois d’été n’est qu’un lointain souvenir. Alors qu’habituellement l’activité ralentit dès novembre, le regain des ventes constaté en septembre se poursuit. Encouragée par des conditions de crédit qui se sont encore améliorées en novembre, la demande a été très dynamique.

Les ventes ont augmenté de 11,6% en niveau trimestriel glissant, à un rythme rarement observé à cette période de l’année.

Le dynamisme du marché ne se dément pas, avec une croissance mesurée à fin novembre de 9,1% en année glissante. Et si l’activité est moins soutenue en décembre, suivant le profil saisonnier du marché, l’année 2016 sera néanmoins excellente. Pour autant, même si la remontée des taux attendue pour 2017 ne sera que modérée, la progression des ventes devrait ralentir.

Des évolutions régionales très différenciées

En novembre, les ventes de logements anciens sont en progression rapide en Province, de 12,6% en niveau trimestriel glissant. Et confirmant la reprise du marché observée à la fin de l’été, elles augmentent de 9,3% en Ile-de-France.

En province, les ventes s’accroissent d’au moins 20% en niveau trimestriel glissant, en Alsace, en Bourgogne, en Champagne-Ardenne, en PACA et dans les Pays de la Loire.

Alors que l’activité hésite ou recule légèrement en Haute Normandie, dans le Nord-Pas de Calais ou en Picardie.

Sur un an, en année glissante, les ventes ont augmenté de 10,9% en Province. En revanche, si elles s’établissent à une niveau exceptionnel, elles n’ont cru que de 4,9% en Ile de France, ayant été sensiblement affectées par les grèves et les inondations du printemps.

Source : Journal de l'Agence

La hausse des prix immobiliers dans l'ancien s'accélère sur un an

Le 24.11.2016 à 09h15

Les prix gonflent davantage pour les maisons que pour les appartements, selon les données des notaires.

Les prix des logements anciens en France ont progressé de 1,7% au troisième trimestre sur un an, tandis que les volumes de transaction s'emballaient, pour atteindre des niveaux record, selon l'indice Notaires-Insee publié jeudi. Cette hausse enregistrée de juillet à septembre, comparé à la même période de l'an dernier, est plus forte pour les prix des maisons (+2%) que pour ceux des appartements (+1,4%), selon ces données provisoires corrigées des variations saisonnières.

Au troisième trimestre comparé au deuxième, les prix ont augmenté de 1,2%, avec un rebond là encore moins prononcé pour les appartements (+0,9%) que pour les maisons (+1,4%) - un marché plus restreint, aux prix plus fluctuants.

En Ile-de France, les prix des logements anciens ont progressé de 0,9% de juillet à septembre comparé aux trois mois précédents, soit le même rythme qu'au deuxième trimestre, indiquent les notaires. Sur un an, cette hausse des prix s'amplifie : ils progressent dans la région de 2,2% au troisième trimestre, comparé à la même période un an plus tôt, une hausse qui s'accélère pour les appartements (+2,6%) mais concerne aussi les maisons (+1,2%). A Paris, la hausse des prix des appartements atteint même +3,6% au troisième trimestre, sur un an.

En province, les prix des logements anciens progressent de 1,4% au troisième trimestre comparé aux deuxième, qui avait marqué un léger repli. Sur un an, la hausse des prix s'établit à +1,5% : ceux des maisons progressent de 2,1%, tandis que ceux des appartements gagnent 0,3%, enregistrant leur première hausse, modeste, depuis mi-2012, précisent les notaires.

Quant au volume annuel de transactions, "il continue de croître au troisième trimestre 2016". A fin septembre, le nombre de transactions réalisées pendant les douze mois écoulés est estimé à 838.000, contre 829.000 à fin juin. Ce volume de transactions "dépasse même les niveaux historiques de 2006 et de début 2012", constatent les notaires.

(paru dans Newsletter Challenges, du 24 novembre 2016 avec AFP)

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